가이드
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재건축 분담금은 언제, 어떻게 정해지나
재건축 이야기에서 가장 많이 나오는 질문이 “분담금 얼마 나오냐”입니다. 그런데 이 숫자는 사업 초기에는 존재하지 않습니다. 추정치가 돌아다닐 뿐입니다. 언제 어떤 절차로 확정되는지 알면, 지금 들리는 숫자를 어느 정도로 믿어야 할지 판단할 수 있습니다. 분담금이란 새 아파트를 받는 대가로 추가로 내는 돈입니다. 반대로 받는 경우도 있습니다(환급). 거칠게 말하면 이렇습니다. 분담금 = 새로 받을 집의 가치…
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새 아파트 입주가 시작되면 데이터가 이렇게 움직입니다
특정 달에 어느 지역 거래량이 갑자기 두세 배로 뛰는 일이 있습니다. 시장이 과열된 것으로 읽기 쉽지만, 상당수는 신축 단지 입주가 만든 착시입니다. 구분하는 법을 정리했습니다. 무슨 일이 벌어지나 새 아파트가 준공되면 정해진 기간에 입주가 몰립니다. 이 시기에 세 가지가 한꺼번에 일어납니다. 분양권 거래가 소유권 이전과 함께 정리됩니다 잔금을 마련하려는 기존 집 매도가 나옵니다 입주 물량이…
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층·향 프리미엄, 실거래로 확인하는 법
“로열층은 얼마 더 비싸다”는 말은 흔한데, 실제로 얼마나 차이 나는지는 단지마다 다릅니다. 실거래가 데이터에는 층수가 들어 있어 직접 확인할 수 있습니다. 향과 조망은 데이터에 없지만, 그 빈칸이 어디에 나타나는지도 함께 보겠습니다. 데이터에 있는 것과 없는 것 항목 실거래가 데이터 단지명·전용면적·층 있음 계약일·거래금액 있음 향(남향/동향 등) 없음 조망·소음 없음 리모델링·확장 여부 없음 급매 사정 없음 그래서…
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LTV·DTI·DSR, 세 글자의 차이
대출 상담을 받으면 세 가지 약자가 번갈아 나옵니다. 셋 다 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’를 재는 자인데, 무엇을 기준으로 재느냐가 다릅니다. 규제 수치는 정책에 따라 자주 바뀌므로, 여기서는 숫자가 아니라 구조를 정리합니다. 한 문장으로 지표 무엇을 보나 한계 LTV 집값 대비 대출액 소득을 안 봅니다 DTI 소득 대비 ‘주담대’ 상환액 다른 빚을 덜 봅니다 DSR 소득…
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잔금일에 실제로 벌어지는 일 — 순서와 동시이행
계약서에 도장을 찍는 날보다 긴장되는 건 잔금일입니다. 큰돈이 오가고, 대출·등기·이사가 하루에 몰립니다. 순서를 모르면 현장에서 끌려다니게 됩니다. 무엇이 어떤 순서로 일어나는지 정리했습니다. 핵심 원칙: 돈과 서류는 동시에 오갑니다 민법에서 말하는 동시이행입니다. 매수인은 잔금을 주고, 매도인은 소유권 이전에 필요한 서류를 준다 — 이 둘은 맞바꾸는 관계입니다. 그래서 잔금일 현장에는 보통 이 사람들이 모입니다. 매도인과 매수인 중개사…
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중개보수, 어떻게 정해지고 어디까지 협의되나
집을 사고팔 때 마지막에 한 번 더 놀라는 항목이 중개보수입니다. 금액이 큰데도 계약 직전에야 계산해 보는 경우가 많습니다. 구조를 알면 미리 예산에 넣을 수 있고, 협의할 수 있는 부분과 그렇지 않은 부분도 구분됩니다. 계산 구조: 거래금액 × 요율, 상한이 있습니다 중개보수는 거래금액에 요율을 곱해 산정합니다. 요율은 거래 유형(매매·교환 / 임대차)과 금액 구간에 따라 다르게 정해져…
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전세·월세·매매, 무엇을 기준으로 고를까
“지금 사야 하나, 전세로 버텨야 하나”는 답이 정해진 질문이 아닙니다. 다만 무엇을 비교해야 하는지는 정리할 수 있습니다. 세 방식의 성격 방식 목돈 매달 나가는 돈 집값 변동 매매 큼 (+대출) 대출 원리금 내가 부담·향유 전세 큼 (보증금) 거의 없음 무관 월세 작음 월세 무관 전세의 실제 비용은 0이 아닙니다 전세는 “월세를 안 내니까 공짜”처럼 느껴지지만,…
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거래량이 알려주는 시장 신호
부동산 뉴스는 대개 가격을 말합니다. 그런데 시장의 방향을 먼저 알려주는 건 가격보다 거래량인 경우가 많습니다. 왜 거래량이 먼저 움직이나 주택은 주식과 달리 팔고 싶어도 즉시 팔리지 않습니다. 시장이 식으면 파는 사람은 가격을 바로 내리지 않고 버팁니다. 사는 사람은 더 떨어질 것 같아 기다립니다. 그 결과 나타나는 것이 거래량 감소입니다. 가격은 아직 그대로인데 거래만 사라지는 구간이…
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청약 제도 기초 — 통장·순위·가점
새 아파트를 분양받는 절차가 청약입니다. 용어가 많아 진입장벽이 높아 보이지만, 뼈대는 단순합니다. 1. 청약통장 청약을 하려면 주택청약종합저축 통장이 필요합니다. 예전에는 청약저축·청약부금·청약예금으로 나뉘었지만, 지금은 하나로 통합돼 모든 주택 유형에 청약할 수 있습니다. 통장에서 중요한 것은 두 가지입니다. 가입 기간 — 길수록 가점이 올라갑니다 납입 횟수·금액 — 공공주택 청약에서 특히 중요합니다 당장 청약할 계획이 없어도 통장은 일찍…
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신축과 구축, 연식이 가격에 미치는 영향
같은 지역에서 신축이 구축보다 비싼 것은 당연해 보입니다. 그런데 어떤 구축은 신축보다 비쌉니다. 연식과 가격의 관계는 단순한 감가상각이 아닙니다. 연식이 만드는 세 구간 아파트 가격에서 연식은 대체로 세 구간으로 나뉘어 작동합니다. 구간 대략 특징 신축 ~10년 상품성 프리미엄이 가장 큼 중간 10~30년 감가가 진행되는 구간 노후 30년~ 재건축 기대가 붙기 시작 핵심은 마지막 구간입니다. 건물이…