재건축 이야기에서 가장 많이 나오는 질문이 “분담금 얼마 나오냐”입니다. 그런데 이 숫자는 사업 초기에는 존재하지 않습니다. 추정치가 돌아다닐 뿐입니다. 언제 어떤 절차로 확정되는지 알면, 지금 들리는 숫자를 어느 정도로 믿어야 할지 판단할 수 있습니다.
분담금이란
새 아파트를 받는 대가로 추가로 내는 돈입니다. 반대로 받는 경우도 있습니다(환급).
거칠게 말하면 이렇습니다.
분담금 = 새로 받을 집의 가치 − 내가 가진 것의 가치
여기서 ‘내가 가진 것의 가치’가 종전자산평가액, ‘새로 받을 집의 가치’가 조합원분양가입니다. 둘 다 사업이 상당히 진행되어야 정해집니다.
확정까지의 단계
관리처분계획인가 전에 나오는 숫자는 전부 추정입니다. 조합 총회 자료에 표로 정리되어 있어도 마찬가지입니다.
왜 그렇게 늦게 정해지나
분담금을 계산하려면 두 값이 필요한데, 둘 다 늦게 나옵니다.
① 종전자산평가액
감정평가사가 조합원 각자의 기존 부동산을 평가합니다. 시세가 아니라 평가액이고, 사업시행인가 이후에 이뤄집니다. 같은 단지라도 동·층·향에 따라 갈립니다.
② 조합원분양가
총 사업비가 정해져야 나옵니다. 사업비에는 공사비, 금융비용, 각종 부담금이 들어가는데 공사비가 계약 시점까지 확정되지 않습니다.
확정 후에도 바뀔 수 있습니다
관리처분계획인가로 확정되지만, 그 뒤에도 변동 요인이 있습니다.
- 공사비 증액: 자재비·인건비 상승으로 시공사가 증액을 요구하는 사례가 이어지고 있습니다. 조합과 시공사 간 분쟁의 가장 흔한 원인입니다
- 일반분양가: 일반분양 수입이 계획보다 적으면 조합원 부담이 늘어납니다
- 사업 지연: 기간이 늘어나면 금융비용이 늘어납니다
그래서 “확정”은 그 시점의 계획 기준이라는 뜻으로 이해하시는 게 맞습니다.
실거래가로 볼 수 있는 것과 없는 것
볼 수 있는 것
- 노후 단지가 인근 신축 대비 어느 수준에 거래되는지
- 거래량이 늘고 있는지 (기대감이나 이탈 물량의 신호)
- 같은 단지 안에서 평형·층별로 가격이 어떻게 갈리는지
볼 수 없는 것
- 분담금 액수
- 사업 진행 속도
- 조합 내부 갈등
이 사이트의 동 단위 재건축 리포트에서 노후·신축 평당가를 나란히 싣는 것은 기대가 가격에 얼마나 반영됐는지를 보기 위한 것입니다. 분담금을 알려주지는 않습니다.
매수를 검토한다면
- 어느 단계인지 먼저 확인하시기 바랍니다. 관리처분계획인가 전후는 위험도가 다릅니다
- 조합 사무실이나 정비사업 정보 공개 시스템에서 공식 문서를 확인하시기 바랍니다. 부동산에서 듣는 숫자는 대개 추정입니다
- 이주비·이주 기간 동안의 거주 문제도 함께 계산에 넣으셔야 합니다
- 사업이 길어질 수 있다는 전제로 자금 계획을 세우시기 바랍니다
정리
- 분담금은 관리처분계획인가에서 확정됩니다. 그 전 숫자는 추정입니다
- 종전자산평가액과 조합원분양가가 나와야 계산됩니다
- 확정 후에도 공사비 증액으로 바뀔 수 있습니다
- 실거래 데이터는 기대의 반영 정도를 보여줄 뿐, 분담금을 알려주지 않습니다
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