“이번 달 아파트값 0.1% 상승”과 “하락 전환”이 같은 주에 나오는 일이 있습니다. 어느 쪽이 틀린 게 아니라 재는 방법이 다릅니다. 무엇이 다른지 알면 어떤 숫자를 언제 봐야 할지 정리됩니다.
크게 두 계열입니다
국토교통부 실거래가는 앞쪽, 한국부동산원·KB의 주간 지수는 뒤쪽입니다.
실거래 기반의 특성
장점
- 실제로 돈이 오간 기록입니다. 추정이 아닙니다
- 단지·평형·층까지 내려가 볼 수 있습니다
단점
- 신고 지연으로 최근 달이 미완성입니다
- 거래가 적은 지역·단지는 표본이 부족합니다
- 거래 구성이 바뀌면 평균이 흔들립니다. 비싼 단지 거래가 몰린 달은 평균이 올라갑니다
마지막 항목이 중요합니다. 가격이 안 올라도 평균은 오를 수 있습니다.
조사 기반 지수의 특성
장점
- 주간 단위로 빠르게 나옵니다
- 표본 단지를 고정해 구성 변화의 영향을 줄입니다
- 거래가 없는 시기에도 흐름을 봅니다
단점
- 실제 거래가 아니라 호가·응답이 섞입니다
- 표본 단지 선정에 따라 결과가 달라집니다
- 기관마다 표본과 방법이 달라 숫자가 다르게 나옵니다
왜 방향까지 갈리나
같은 주에 한쪽은 상승, 다른 쪽은 하락이 나올 수 있는 이유입니다.
- 기간이 다릅니다. 주간 지수의 ‘이번 주’와 실거래의 ‘이번 달’은 다른 구간입니다
- 대상이 다릅니다. 표본 단지 위주냐 전체 거래냐
- 시차가 다릅니다. 실거래는 계약 시점의 시장을, 지수는 조사 시점의 분위기를 반영합니다
- 구성 효과. 실거래 평균은 그 달 거래된 물건의 구성에 좌우됩니다
어떤 상황에 무엇을 볼까
개별 거래를 앞두고 있다면 실거래가를 보셔야 합니다. 지수는 그 단지의 값이 아닙니다.
실거래를 볼 때의 최소 원칙
- 중앙값을 함께 봅니다. 평균만 보면 극단값에 끌려갑니다
- 거래 건수를 함께 봅니다. 적으면 그 값은 시세가 아니라 기록입니다
- 최근 달은 미완성임을 감안합니다
- 해제 거래가 빠진 통계인지 확인합니다
이 사이트의 지역 리포트가 평균과 중앙값, 거래 건수를 항상 함께 싣는 이유가 이것입니다.
정리
- 실거래는 사실이지만 늦고 흔들립니다
- 조사 지수는 빠르지만 추정입니다
- 숫자가 다른 것은 오류가 아니라 방법 차이입니다
- 개별 거래 판단에는 실거래가, 시장 분위기에는 지수를 보시기 바랍니다
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