계약 후 사정이 바뀌어 무르고 싶어지는 일이 있습니다. 이때 얼마를 부담해야 하는지, 그리고 언제까지 무를 수 있는지가 정해져 있습니다. 순서를 알면 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다.
기본 구조
민법은 계약금을 해약금으로 추정합니다. 즉 특별한 약정이 없으면 이렇게 됩니다.
- 매수인이 깨면: 계약금을 포기합니다
- 매도인이 깨면: 계약금의 두 배를 물어줍니다 (배액배상)
계약금 5천만 원이면 매수인은 5천만 원을 잃고, 매도인은 1억 원을 내놓아야 무를 수 있습니다.
언제까지 가능한가 — ‘이행 착수’ 전까지
여기가 핵심입니다. 무제한 가능한 게 아닙니다.
당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지
중도금을 지급했다면 이행에 착수한 것으로 봅니다. 그 뒤에는 계약금 포기나 배액배상으로 계약을 깰 수 없습니다.
그래서 실무에서 이런 일이 생깁니다.
- 매도인이 더 비싸게 팔 기회가 생겨 무르려 하는데
- 매수인이 중도금을 앞당겨 넣어 이행에 착수해 버립니다
- 매도인은 더 이상 배액배상으로 빠져나갈 수 없습니다
중도금 지급일을 앞당기는 것이 가능한지는 계약서 조항과 사안에 따라 다르므로, 다투게 되면 전문가 상담이 필요합니다.
계약금을 다 안 냈다면
계약금 일부만 주고받은 상태에서 해제하려는 경우, 실제 지급한 금액이 아니라 약정한 계약금을 기준으로 본다는 것이 일반적인 해석입니다.
계약금 5천만 원 약정에 1천만 원만 냈다면, 무를 때 기준은 5천만 원입니다. “낸 만큼만 포기하면 된다”고 생각하면 어긋납니다.
위약금과는 다릅니다
혼동하기 쉬운 개념입니다.
계약서에 위약금 조항을 따로 두면 그 조항이 적용됩니다. 특약을 먼저 확인하시기 바랍니다.
계약금을 돌려받는 경우
당사자의 변심이 아니라 다른 사유로 계약이 무산되면 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
- 매도인이 소유자가 아니었던 경우
- 등기부에 없던 중대한 권리 제한이 드러난 경우
- 대출이 안 나온 경우 — 다만 이건 특약이 있어야 합니다
마지막이 중요합니다. “대출 미승인 시 계약금을 반환하고 계약을 해제한다”는 특약이 없으면, 대출이 안 나온 것은 매수인 사정으로 봅니다.
실무에서 챙길 것
- 가계약금도 성격에 따라 해약금이 될 수 있습니다. 금액과 조건을 문자로라도 남기시기 바랍니다
- 계약금은 매도인 명의 계좌로 보냅니다. 중개사 계좌로 보내지 않습니다
- 대출·전세 승계 등 조건이 있다면 특약으로 명시합니다
- 배액배상은 현실적으로 돌려받기 어려울 수 있습니다. 매도인이 안 주면 소송으로 가야 합니다
정리
- 매수인은 포기, 매도인은 배액배상이 원칙입니다
- 이행 착수 전까지만 가능합니다. 중도금이 들어가면 끝입니다
- 기준은 실제 지급액이 아니라 약정한 계약금입니다
- 대출 미승인 대비는 특약이 있어야 합니다
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