부동산 계약서의 본문은 대개 표준 양식입니다. 실제로 분쟁을 가르는 것은 맨 아래 특약사항입니다. 여기에 무엇이 적혀 있느냐에 따라 결과가 달라집니다.
특약이 하는 일
표준 계약서는 일반적인 상황만 다룹니다. 개별 사정은 특약으로 정합니다.
- 표준 조항으로 해결 안 되는 것을 추가합니다
- 애매한 것을 명확히 합니다
- 위험을 어느 쪽이 질지 정합니다
매수인이 넣으면 좋은 것
① 대출 관련
잔금일까지 매수인의 주택담보대출이 승인되지 않을 경우, 본 계약은 해제되며 매도인은 계약금을 반환한다.
이 조항이 없으면 대출이 안 나와도 매수인 사정입니다. 계약금을 잃습니다.
② 등기부 상태 유지
매도인은 잔금일까지 새로운 권리 설정(근저당, 가압류 등)을 하지 않으며, 기존 채무는 잔금일에 전액 상환하고 말소한다.
③ 시설물 상태
계약 시점 현재의 시설물(보일러, 급배수, 전기 등) 상태를 유지하여 인도하며, 잔금일 이전 발생한 하자는 매도인이 수리한다.
④ 세입자 처리
현 임차인은 잔금일까지 명도하며, 미이행 시 매도인은 손해를 배상한다.
세입자가 있는 집이라면 승계인지 명도인지 반드시 명시해야 합니다.
매도인이 넣으면 좋은 것
① 이행 지체
매수인이 잔금 지급을 지체할 경우 지체일수에 따른 이자를 가산한다.
② 현 상태 인도
매매 목적물은 계약 시점의 현 상태대로 인도하며, 매수인은 이를 확인하였다.
과도한 하자 요구를 막습니다. 다만 중대한 하자를 숨기는 용도로는 쓸 수 없습니다.
임대차에서 자주 쓰는 것
① 선순위 채권 관련
임대인은 잔금일 다음 날까지 신규 담보권을 설정하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.
전입신고 효력이 다음 날 0시에 생기므로, 그 틈을 막는 조항입니다.
② 보증보험 가입 조건
전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 보증금을 반환한다.
위반건축물 등으로 가입이 안 되는 경우에 대비합니다.
③ 수리 책임 구분
소모품 교체는 임차인이, 노후·구조적 하자 수리는 임대인이 부담한다.
‘소모품’과 ‘노후 하자’의 경계가 실제 분쟁의 단골입니다. 가능하면 품목을 예시로 적어 두시기 바랍니다.
쓸 때의 원칙
“노력한다”, “협의한다” 같은 표현은 아무것도 정하지 않은 것과 같습니다.
주의할 점
- 법에서 정한 임차인 보호 규정을 불리하게 바꾸는 특약은 무효가 될 수 있습니다
- 구두 합의는 특약이 아닙니다. 계약서에 적혀야 합니다
- 특약이 많다고 좋은 게 아닙니다. 서로 모순되지 않는지 확인하시기 바랍니다
- 계약서는 당사자 수만큼 만들어 각자 원본을 보관합니다
정리
- 분쟁을 가르는 것은 본문이 아니라 특약입니다
- 대출 미승인, 근저당 설정 금지, 세입자 처리는 반드시 확인하시기 바랍니다
- 기한·주체·결과·금액을 구체적으로 씁니다
- “노력한다”는 표현은 효력이 없다고 보시는 게 맞습니다
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