“미분양이 늘었다”는 기사는 시장이 꺾인다는 뜻으로 읽힙니다. 방향은 맞지만, 미분양은 종류에 따라 의미가 크게 다릅니다. 숫자 하나만 보면 과잉 반응하기 쉽습니다.
두 종류를 구분해야 합니다
준공 후 미분양이 흔히 말하는 ‘악성 미분양’입니다. 건물이 완성돼 자금이 다 들어갔는데 회수가 안 된 상태라, 시행사·시공사에 직접 타격이 됩니다.
전체 미분양이 늘어도 준공 후 미분양이 그대로면 덜 심각합니다. 반대로 전체는 줄었는데 준공 후가 늘고 있다면 안 팔리는 물건만 남는 중이라는 뜻입니다.
지역을 나눠 봐야 합니다
전국 미분양 수치는 지역 편차를 지웁니다. 특정 지방 도시 몇 곳에 물량이 몰려 있는데 전국 숫자로 보면 “전국적으로 미분양 증가”가 됩니다.
관심 지역의 수치를 봐야 의미가 있습니다. 미분양 통계는 시·군·구 단위까지 공개됩니다.
분모를 함께 봐야 합니다
미분양 1,000호가 많은지 적은지는 그 지역의 규모에 달렸습니다.
- 그 지역 연간 분양 물량 대비 비중
- 그 지역 세대수 대비 비중
- 과거 평균 대비 수준
절대 수치보다 이런 상대적 위치가 판단에 쓸모 있습니다.
미분양이 시세에 미치는 경로
미분양은 그 자체보다 그 다음에 벌어지는 일 때문에 중요합니다.
- 안 팔리면 할인 분양이 나옵니다
- 할인 분양가가 그 지역 신축 시세의 기준선이 됩니다
- 기존 아파트도 그 기준선의 영향을 받습니다
- 준공 후 미분양이 임대로 전환되면 전세 공급이 늘어납니다
그래서 미분양이 많은 지역에서는 매매보다 전세 시장이 먼저 반응하는 경우가 있습니다.
실거래 데이터와 함께 보기
미분양 통계는 국토교통부 통계누리에서, 실거래는 실거래가 공개시스템에서 봅니다. 둘을 겹쳐 보면 이런 것이 보입니다.
- 미분양이 쌓이는 지역에서 신축 실거래가가 분양가보다 낮게 찍히기 시작하면 조정이 진행 중입니다
- 미분양이 줄기 시작하는데 거래량도 함께 늘면 소화 국면입니다
- 미분양은 줄었는데 거래량이 안 늘었다면 임대 전환일 수 있습니다
주의할 점
- 미분양 통계는 사업 주체의 신고에 기반합니다. 집계 시차가 있습니다
- 분양 물량이 없는 달은 미분양도 안 늘어납니다. 수치가 안정적이라고 시장이 좋은 건 아닙니다
- 신규 분양이 몰린 직후에는 일시적으로 늘었다가 소화되기도 합니다. 추세로 보시기 바랍니다
정리
- 준공 후 미분양이 진짜 신호입니다
- 전국 숫자 말고 관심 지역을 보시기 바랍니다
- 절대 수치보다 분양 물량·세대수 대비 비중이 유용합니다
- 미분양은 할인 분양과 임대 전환을 거쳐 전세 시장에 먼저 영향을 줍니다
답글 남기기