계약이 끝났는데 보증금이 안 돌아오는 상황입니다. 감정적으로 대응하기 쉬운데, 순서를 지키는 것이 훨씬 유리합니다. 특히 이사를 먼저 나가면 안 되는 이유가 있습니다.
가장 중요한 것: 함부로 이사 나가지 마십시오
대항력과 우선변제권은 점유(거주)와 전입신고를 유지해야 살아 있습니다. 보증금을 못 받은 채 이사하고 전출신고까지 하면 권리가 사라집니다.
부득이하게 이사해야 한다면, 반드시 임차권등기명령을 먼저 받으시기 바랍니다.
1단계. 내용증명 보내기
먼저 문서로 남깁니다.
- 계약 종료일, 보증금 액수, 반환 요구, 회신 기한을 적습니다
- 우체국 내용증명으로 보냅니다
- 이후 절차에서 “청구했다”는 증거가 됩니다
계약 종료 전이라면 갱신 거절 의사도 기한 안에 통지해야 합니다. 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 계약이 연장됩니다.
2단계. 임차권등기명령
이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받았다면 이 절차가 핵심입니다.
- 법원에 신청합니다
- 등기부에 임차권이 등기됩니다
- 등기가 완료되면 이사를 나가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다
주의: 신청이 아니라 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하셔야 합니다. 등기 완료까지 시간이 걸립니다.
3단계. 보증금반환청구 소송
임대인이 계속 응하지 않으면 소송으로 갑니다.
- 금액에 따라 소액사건 절차를 이용할 수 있습니다
- 승소하면 집행권원을 얻습니다
- 이를 근거로 강제집행(경매)을 신청할 수 있습니다
지급명령 제도를 이용하면 더 빠를 수 있지만, 임대인이 이의를 제기하면 정식 소송으로 넘어갑니다.
4단계. 강제집행
판결을 받아도 임대인이 안 주면 그 집을 경매에 부칩니다. 낙찰금에서 순위에 따라 배당받습니다.
여기서 선순위 채권 규모가 결정적입니다. 앞선 근저당이 많으면 배당받을 게 없을 수 있습니다. 계약 전 확인이 중요한 이유가 여기서 드러납니다.
보증보험에 가입했다면
전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 훨씬 간단합니다.
- 보증기관에 이행청구를 합니다
- 기관이 먼저 보증금을 지급하고, 임대인에게 구상합니다
- 다만 청구 기한과 요건이 있으니 약관을 확인하시기 바랍니다
지원 제도
- 주택도시보증공사·법률구조공단 등에서 임차인 상담과 소송 지원을 제공합니다
- 전세사기 피해자로 인정되면 별도의 지원 절차가 있습니다
- 지자체별 지원 사업도 있으니 관할 시·군·구에 문의해 보시기 바랍니다
정리
- 이사와 전출을 먼저 하지 마십시오. 권리가 사라집니다
- 나가야 한다면 임차권등기 완료 후에 나가십시오
- 순서는 내용증명 → 임차권등기명령 → 소송 → 강제집행입니다
- 보증보험에 가입했다면 이행청구가 가장 빠릅니다
- 결국 회수 가능성은 선순위 채권 규모가 좌우합니다
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