전세로 살고 있는데 집주인이 바뀌는 일은 드물지 않습니다. 대부분은 아무 일도 일어나지 않지만, 조건이 갖춰져 있지 않으면 문제가 생깁니다. 무엇이 갖춰져 있어야 하는지 정리했습니다.
원칙: 새 집주인이 임대인 지위를 이어받습니다
임차인이 대항력을 갖추고 있으면, 집이 팔려도 계약은 그대로 유지됩니다. 새 소유자가 임대인이 되고, 보증금 반환 의무도 그 사람에게 넘어갑니다.
대항력은 두 가지가 모두 충족돼야 생깁니다.
- 주택의 인도 (실제로 들어가 삽니다)
- 전입신고
이 둘을 마친 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 계약서를 쓴 날이 아닙니다.
그래서 순서가 중요합니다
문제가 생기는 전형적인 경우는 이렇습니다.
잔금 치르고 이사 → 전입신고를 며칠 미룸 → 그 사이 집주인이 근저당 설정
이러면 근저당이 먼저입니다. 대항력이 생기기 전에 다른 권리가 들어온 것입니다.
이사한 날 바로 전입신고를 하시기 바랍니다. 확정일자도 함께 받습니다.
대항력이 있으면 무엇이 되나
- 새 집주인에게 계약 기간 동안 계속 살겠다고 주장할 수 있습니다
- 계약 종료 시 새 집주인에게 보증금을 청구합니다
- 새 집주인이 나가라고 해도 계약 기간까지는 거부할 수 있습니다
대항력이 없거나 후순위라면
집이 팔린 것 자체보다 경매로 넘어갈 때 문제가 드러납니다.
선순위 근저당이 있는 상태에서 경매가 진행되면, 낙찰금은 순위대로 배당됩니다. 앞선 채권을 다 갚고 남는 게 있어야 보증금을 받습니다.
그래서 계약 전에 선순위 채권 확인이 그렇게 중요한 것입니다.
새 집주인이 실거주하겠다고 하면
계약 갱신 시점에 새 집주인이 본인이나 직계존비속의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 요건과 절차가 정해져 있고, 실제로 거주하지 않으면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
계약 기간 중에는 실거주를 이유로 나가라고 할 수 없습니다. 기간은 지켜집니다.
실무에서 확인할 것
집이 팔린다는 이야기를 들었다면
- 등기부를 떼어 소유자 변경 여부와 새로 설정된 권리를 확인합니다
- 보증금 반환 계좌를 새 집주인 것으로 바꿀지 정리합니다
- 계약서는 그대로 유효합니다. 새로 쓸 필요는 없지만, 원한다면 승계 확인서를 받아 둘 수 있습니다
보증금 반환보증에 가입한 경우
임대인이 바뀌면 보증기관에 알려야 하는 경우가 있습니다. 가입한 상품의 약관을 확인하시기 바랍니다.
정리
- 전입신고 + 실제 거주로 대항력이 생기고, 그 다음 날부터 효력입니다
- 대항력이 있으면 집이 팔려도 계약은 그대로 유지됩니다
- 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리하시기 바랍니다
- 위험은 매매 자체가 아니라 선순위 채권에서 옵니다
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