실거래가는 ‘계약이 체결된 기록’입니다. 그런데 계약은 깨지기도 합니다. 이때 기존 기록이 사라지는 것이 아니라 해제 표시가 붙습니다. 이 표시를 어떻게 다루느냐에 따라 통계가 달라집니다.
해제 신고란
계약을 신고한 뒤 그 계약이 무효·취소·해제되면 해제 사실을 다시 신고하게 되어 있습니다. 그러면 데이터에는
- 원래 거래 기록이 남고
- 해제 여부와 해제 사유 발생일이 추가로 표시됩니다
즉 기록이 지워지는 게 아니라 ‘취소됨’ 딱지가 붙는 구조입니다.
왜 중요한가
해제된 거래를 그대로 집계하면 실제로 일어나지 않은 거래가 통계에 들어갑니다.
특히 문제가 되는 상황이 있습니다.
- 신고가 근처의 해제: 유난히 높은 가격에 거래된 뒤 해제된 건이 최고가로 남으면, 그 단지 시세가 실제보다 높게 보입니다
- 거래량 부풀림: 해제 건까지 세면 거래가 활발했던 것처럼 보입니다
이 사이트의 모든 리포트는 해제 거래를 제외하고 집계합니다. 각 리포트 하단 자료 표기에 “해제 거래 제외”라고 적어 둔 것이 이 뜻입니다.
해제가 많다는 것 자체가 신호일 때
일반적인 해제 사유는 대출 미승인, 자금 사정, 매도인 변심 등 개별적인 것들입니다. 그런데 특정 단지에서 짧은 기간에 해제가 몰리면 다르게 볼 여지가 있습니다.
다만 공개 데이터만으로는 사유를 알 수 없습니다. 해제가 많다 → 문제가 있다 로 단정하기는 어렵고, “확인해 볼 만한 지점” 정도로 두시는 게 맞습니다.
정정 신고와는 다릅니다
혼동하기 쉬운 것이 금액 정정입니다.
정정은 같은 거래가 다른 금액으로 다시 나타납니다. 이걸 새 거래로 세면 거래량이 부풀려집니다.
구분하려면 금액을 뺀 나머지 항목(단지·지번·면적·층·계약일)이 같은지 봅니다. 다 같은데 금액만 다르면 정정일 가능성이 큽니다.
주의할 점은, 대단지에서는 같은 날 같은 지번에서 서로 다른 세대가 거래되는 일이 흔하다는 것입니다. 이 사이트에서 일간 데이터를 다룰 때 실제로 확인해 보니, 정정처럼 보이던 쌍의 대부분이 서로 다른 세대의 거래였습니다. 면적과 층까지 맞춰 봐야 합니다.
직접 확인하려면
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회할 때 해제 거래를 포함할지 선택할 수 있습니다. 기본값과 다르게 설정하면 숫자가 달라지니, 어떤 기준으로 본 것인지 확인하시기 바랍니다.
정리
- 계약이 깨져도 기록은 남고 해제 표시가 붙습니다
- 통계를 낼 때는 제외하는 것이 기본입니다
- 해제와 정정은 다릅니다. 정정은 계약이 유효합니다
- 같은 날·같은 지번이라도 면적과 층이 다르면 다른 거래입니다
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