잔금일에 실제로 벌어지는 일 — 순서와 동시이행

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계약서에 도장을 찍는 날보다 긴장되는 건 잔금일입니다. 큰돈이 오가고, 대출·등기·이사가 하루에 몰립니다. 순서를 모르면 현장에서 끌려다니게 됩니다. 무엇이 어떤 순서로 일어나는지 정리했습니다.

핵심 원칙: 돈과 서류는 동시에 오갑니다

민법에서 말하는 동시이행입니다. 매수인은 잔금을 주고, 매도인은 소유권 이전에 필요한 서류를 준다 — 이 둘은 맞바꾸는 관계입니다.

그래서 잔금일 현장에는 보통 이 사람들이 모입니다.

① 잔금일 전날까지 — 등기부 재확인

계약 후 잔금일 사이에 매도인이 새로 대출을 받거나 압류가 들어올 수 있습니다. 잔금 당일 아침에 등기부등본을 다시 떼는 것이 원칙입니다. 계약 시점에 깨끗했다는 사실은 오늘을 보장하지 않습니다.

② 현장에서 — 서류 확인

매도인이 준비해야 하는 것들입니다.

대리인이 나온 경우가 가장 주의할 상황입니다. 위임장과 인감증명서를 확인하고, 가능하면 소유자 본인과 통화해 확인하시기 바랍니다.

③ 기존 대출 상환과 말소

매도인에게 대출이 남아 있으면, 잔금 일부가 그 대출을 갚는 데 바로 들어갑니다. 매수인 계좌에서 매도인 계좌로 전액을 보내는 것이 아니라, 상환액은 은행으로 직접 보내는 방식이 일반적입니다.

이때 받아야 할 것이 말소서류입니다. 근저당이 지워지는 것을 확인하지 않고 잔금을 전액 넘기면, 내 집에 남의 빚이 얹힌 채로 등기가 넘어옵니다.

④ 매수인 대출 실행

대출을 끼고 사는 경우, 은행은 소유권 이전과 근저당 설정이 같은 날 처리되는 것을 전제로 돈을 내줍니다. 그래서 법무사가 등기 서류를 확보한 것을 확인한 뒤 실행되는 순서가 됩니다.

⑤ 열쇠와 관리비 정산

⑥ 등기 접수

법무사가 당일 등기소에 접수합니다. 접수증을 받아 두시기 바랍니다. 실제 등기 완료까지는 며칠 걸리지만, 접수 시점이 권리 보전의 기준이 됩니다.

대출 실행이 늦어져 잔금이 밀리는 경우

은행 사정으로 오후에 실행되는 일이 흔합니다. 이사 트럭은 아침에 오는데 잔금은 오후에 들어가는 상황이 생깁니다. 이사 일정을 잡을 때 반나절 여유를 두시기 바랍니다.

전세 세입자가 있는 집을 사는 경우

세입자의 보증금을 승계하는지, 잔금일에 내보내는지에 따라 돈의 흐름이 완전히 달라집니다. 계약서에 명시되어 있어야 합니다.

매도인이 이사를 못 나간 경우

잔금을 다 주고 나면 지렛대가 없어집니다. 일부를 유보하는 특약을 두는 방법이 있습니다.

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