등기부등본은 다들 확인합니다. 그런데 등기부만으로는 보이지 않는 위험이 있습니다. 계약 전에 확인하면 좋은 서류를 정리했습니다. 대부분 온라인으로 발급되고 비용도 크지 않습니다.
1. 등기부등본 — 기본이자 시작
가장 먼저 볼 서류입니다. 확인할 것은 세 가지입니다.
- 갑구: 소유자가 계약하려는 사람과 같은지, 압류·가압류·경매 기입이 있는지
- 을구: 근저당권 등 선순위 채권이 얼마인지
- 발급 시점: 계약 당일에 다시 떼야 합니다
주의: 등기부는 ‘지금 이 순간’의 사진입니다. 어제 깨끗했어도 오늘 근저당이 설정될 수 있습니다.
2. 건축물대장 — 등기부에 없는 것
등기부는 권리관계를, 건축물대장은 건물 자체를 보여줍니다.
여기서 확인할 것은 위반건축물 표시입니다. 옥탑 증축, 베란다 확장, 근린생활시설을 주거로 쓰는 경우 등이 해당합니다.
위반건축물로 등재되면
- 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있습니다
- 이행강제금이 부과될 수 있습니다
- 대출이 제한될 수 있습니다
빌라에서 특히 자주 나오는 문제입니다. 정부24에서 무료로 열람할 수 있습니다.
3. 전입세대열람원 — 나보다 앞선 사람
그 집에 누가 언제 전입해 있는지 보여주는 서류입니다.
내가 들어가기 전에 이미 전입한 세대가 있다면, 그 사람이 나보다 선순위입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 배당 순서가 밀립니다.
“현재 비어 있다”는 말만 믿지 말고 서류로 확인하시기 바랍니다. 주민센터에서 발급하며, 계약 예정자임을 소명하면 열람할 수 있습니다.
4. 확정일자 부여현황 — 숨은 보증금
전입세대열람원이 ‘사람’을 보여준다면, 이 서류는 기존 임차인의 보증금 규모를 보여줍니다.
다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 사는 경우 특히 중요합니다. 앞선 임차인들의 보증금 합계가 건물 가치를 넘어서면, 내 보증금은 사실상 회수가 어렵습니다.
임대인 동의가 필요한 경우가 있으니, 계약 전에 요청하시기 바랍니다. 거부한다면 그 자체가 신호입니다.
5. 납세증명서 — 세금 체납
임대인이 세금을 체납하면 국세·지방세가 임차보증금보다 우선할 수 있습니다. 근저당이 없어도 위험한 경우가 여기서 나옵니다.
임차인에게는 임대인의 미납 국세 열람을 요구할 권리가 있습니다. 계약 전에 요청하거나, 계약서에 체납이 없음을 확인하는 특약을 넣는 방법이 있습니다.
순서와 비용
계약 전에 1~4번을 확인하고, 계약 당일 아침에 등기부를 다시 확인하는 순서가 안전합니다.
정리
- 등기부만으로는 위반건축물·선순위 임차인·체납이 안 보입니다
- 건축물대장의 위반건축물 표시는 보증보험 가입을 막을 수 있습니다
- 다가구는 앞선 보증금 합계를 반드시 확인하시기 바랍니다
- 서류 요청을 거부하는 임대인은 그 자체로 위험 신호입니다
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