층·향 프리미엄, 실거래로 확인하는 법

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“로열층은 얼마 더 비싸다”는 말은 흔한데, 실제로 얼마나 차이 나는지는 단지마다 다릅니다. 실거래가 데이터에는 층수가 들어 있어 직접 확인할 수 있습니다. 향과 조망은 데이터에 없지만, 그 빈칸이 어디에 나타나는지도 함께 보겠습니다.

데이터에 있는 것과 없는 것

그래서 층은 계산할 수 있고, 향은 잔차로 추정할 수밖에 없습니다.

층 효과를 보려면 나머지를 고정해야 합니다.

층별로 하나씩 보면 표본이 흩어집니다. 묶어서 보시기 바랍니다.

구간	통상적 성격
1~3층	저층. 사생활·조망에서 불리해 낮게 형성
4층~중간층	중층
중상층	흔히 말하는 로열층
최상층	단지에 따라 갈립니다. 조망 프리미엄이 붙기도, 여름 더위·누수 우려로 낮기도 합니다

총 층수를 고려해야 합니다. 15층짜리의 10층과 30층짜리의 10층은 다른 위치입니다. 층수를 총 층수로 나눈 비율로 보면 단지끼리 비교가 됩니다.

구간별 중앙값을 씁니다. 평균은 한 건에 끌려갑니다. 저층 3건 중 하나가 리모델링 물건이면 평균이 통째로 올라갑니다.

이 사이트의 지역 리포트에도 같은 이유로 평균과 중앙값을 함께 싣고 있습니다. 둘이 크게 벌어져 있다면 극단값이 있다는 신호입니다.

층을 맞췄는데도 같은 층대에서 가격이 벌어진다면, 데이터에 없는 요인이 작동한 것입니다.

흔한 원인

여기서부터는 데이터로 안 됩니다. 매물을 직접 보거나 중개사에게 물어야 하는 영역입니다. 데이터는 “이 거래는 왜 이 가격이지?”라는 질문을 정확히 던지게 해 줄 뿐, 답까지 주지는 않습니다.

“저층은 무조건 싸다”

1층에 전용 마당이나 필로티가 있는 단지는 오히려 선호되기도 합니다. 노년층 수요가 있는 지역도 마찬가지입니다.

“최상층은 로열층이다”

신축에서는 그런 경우가 많지만, 단열이 약한 구축에서는 반대로 기피되기도 합니다. 단지별로 확인하셔야 합니다.

“층 차이가 시세 차이의 대부분이다”

같은 단지·같은 평형 안에서 층은 여러 요인 중 하나입니다. 표본이 적을수록 층보다 개별 사정이 지배합니다.

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