대출 상담을 받으면 세 가지 약자가 번갈아 나옵니다. 셋 다 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’를 재는 자인데, 무엇을 기준으로 재느냐가 다릅니다. 규제 수치는 정책에 따라 자주 바뀌므로, 여기서는 숫자가 아니라 구조를 정리합니다.
한 문장으로
LTV — 담보 가치를 기준으로
Loan To Value. 집값의 몇 %까지 빌려주느냐입니다.
집값 6억, LTV 한도가 50%라면 3억이 상한입니다. 여기서 ‘집값’은 매매가가 아니라 은행이 인정하는 감정가 또는 시세입니다. 매매가보다 낮게 잡히면 대출 가능액도 줄어듭니다. 실거래가가 급하게 오른 단지에서 자주 생기는 문제입니다.
LTV는 담보만 봅니다. 소득이 얼마든 상관하지 않기 때문에, 이것만으로는 상환 능력이 걸러지지 않습니다.
DTI — 소득 대비 원리금
Debt To Income. 연소득에서 주택담보대출 원리금 + 다른 대출의 이자가 차지하는 비중입니다.
소득을 보기 시작했다는 점에서 LTV보다 진전이지만, 다른 대출은 이자만 계산에 넣습니다. 신용대출 원금 상환액이 빠지므로 실제 부담보다 가볍게 나옵니다.
DSR — 모든 빚의 원리금
Debt Service Ratio. 연소득에서 모든 대출의 원리금이 차지하는 비중입니다.
DTI와의 결정적 차이는 이것입니다.
- 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금까지 원금과 이자를 모두 넣습니다
- 마이너스통장은 실제로 안 썼어도 한도 기준으로 잡히는 경우가 있습니다
그래서 “LTV 한도는 남았는데 DSR에서 막혔다”는 상황이 생깁니다. 집값 대비로는 더 빌릴 수 있지만, 소득 대비 전체 빚이 이미 한계라는 뜻입니다.
만기가 한도를 바꿉니다
DSR은 연간 원리금을 봅니다. 같은 금액을 빌려도 만기를 길게 잡으면 연간 상환액이 줄어 한도가 늘어납니다. 상담에서 만기를 늘려 보자는 이야기가 나오는 이유입니다.
다만 만기를 늘리면 총 이자는 늘어납니다. 한도를 맞추려고 늘리는 것과 감당 가능해서 늘리는 것은 다릅니다.
스트레스 금리
앞으로 금리가 오를 상황을 가정해 실제 금리보다 높은 금리로 상환액을 계산하는 방식입니다. 지금 금리가 낮아도 한도는 그보다 보수적으로 나옵니다.
이 가산폭도 정책으로 조정되므로, 상담 시점의 기준을 확인하셔야 합니다.
실무에서 미리 확인할 것
- 기존 대출 정리: 안 쓰는 마이너스통장 한도를 줄이면 DSR이 개선될 수 있습니다
- 소득 증빙: 인정되는 소득의 범위가 정해져 있습니다. 상여·성과급 반영 방식은 은행마다 다를 수 있습니다
- 감정가 확인: 매매 계약 전에 대략의 감정가를 확인해 두면 잔금일에 당황하지 않습니다
- 규제 수치는 바뀝니다: 지역·주택 수·용도에 따라 다르고 개정도 잦습니다. 계약 전에 은행에서 직접 확인하시기 바랍니다
정리
- LTV는 집을, DTI는 주담대 상환액을, DSR은 모든 빚을 봅니다
- 대개 셋 중 가장 빡빡한 것이 실제 한도가 됩니다
- 만기·스트레스 금리가 한도를 움직입니다
- 구체적 수치는 정책에 따라 바뀌므로 계약 전 확인이 필요합니다
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