아파트 계약 전 반드시 확인해야 하는 서류가 등기부등본(등기사항전부증명서)입니다. 시세가 아무리 좋아도 권리관계에 문제가 있으면 계약 자체가 위험해집니다.
인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있고, 수수료는 열람 700원·발급 1,000원 수준입니다. 남의 집 것도 주소만 알면 볼 수 있습니다.등기부는 세 부분으로 나뉩니다
| 구분 | 담긴 내용 | 핵심 질문 |
|---|---|---|
| 표제부 | 건물·토지의 물리적 정보 | 내가 계약하려는 그 집이 맞나? |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 진짜 주인이 누구인가? |
| 을구 | 소유권 외 권리 (근저당 등) | 빚이 얼마나 잡혀 있나? |
표제부: 주소와 면적 대조
가장 먼저 동·호수와 전용면적이 계약서와 일치하는지 확인합니다. 같은 단지에 비슷한 동호수가 있어 착오가 생기는 경우가 있습니다.
여기 적힌 면적은 전용면적입니다. 분양 광고의 ‘○○평형'(공급면적 기준)과 다른 숫자라 놀랄 수 있는데 정상입니다.
갑구: 소유권 확인
확인할 것 1 — 계약 상대가 등기부상 소유자인가
계약하러 나온 사람과 등기부상 소유자 이름이 같아야 합니다. 다르다면 대리인인지 확인하고 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다. 공동명의라면 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
확인할 것 2 — 위험 신호가 있는가
갑구에 다음 항목이 있으면 계약을 재고해야 합니다.
- 가압류·압류: 채권자가 처분을 막아둔 상태
- 가등기: 나중에 소유권을 넘겨받을 권리가 예약된 상태
- 경매개시결정: 경매가 진행 중
- 신탁: 소유권이 신탁회사에 있어 계약 상대가 달라짐
확인할 것 3 — 소유권이 언제 바뀌었나
최근에 소유권이 이전됐다면 이유를 살펴볼 만합니다. 단기간에 여러 번 손바뀜한 물건은 주의가 필요합니다.
을구: 빚이 얼마나 잡혀 있나
을구에서 가장 자주 보는 것이 근저당권입니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 개념이 있습니다. 근저당에 적힌 금액은 채권최고액이지 실제 대출 잔액이 아닙니다. 보통 실제 대출액의 110~130% 로 설정합니다. 채권최고액 3억 6천만원이라면 실제 대출은 3억 안팎인 경우가 많습니다.
전세 계약이라면 특히 중요합니다.
내 보증금 + 채권최고액 vs 집의 시세
이 합이 시세에 가까울수록 위험합니다. 집이 경매로 넘어가면 근저당권자가 먼저 배당받고, 남은 금액에서 보증금을 회수하기 때문입니다. 실제 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많다는 점도 감안해야 합니다.
그 밖에 을구에서 볼 수 있는 항목입니다.
- 전세권: 등기된 전세 권리 (확정일자와는 다른 개념)
- 지상권: 대출 은행이 함께 설정하는 경우가 많아 그 자체로는 문제되지 않음
- 임차권등기명령: 이전 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 기록 — 강한 경고 신호입니다
확인 시점이 중요합니다
등기부는 계약 직전, 잔금 직전 두 번 보는 것이 원칙입니다. 계약 후 잔금 전에 집주인이 추가 대출을 받아 근저당이 늘어날 수 있기 때문입니다.
잔금일에는 등기 신청 직전에 다시 한 번 확인하고, 근저당 말소가 조건이라면 말소 서류를 확인한 뒤 잔금을 치르는 것이 안전합니다.
실거래가와 함께 보면
등기부는 권리관계를, 실거래가는 시세를 알려줍니다. 두 가지를 함께 봐야 판단이 완성됩니다.
- 실거래가로 이 집의 적정 가격대를 파악하고
- 등기부로 그 가격에 사도 안전한 물건인지 확인합니다
특히 전세라면 해당 단지의 최근 매매 실거래가를 확인해 보증금과 근저당의 합이 어느 수준인지 계산해보시기 바랍니다. 매매 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 본 사이트의 지역별 리포트에서 확인하실 수 있습니다.
본 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다. 권리관계가 복잡한 물건은 공인중개사·법무사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 수수료와 절차는 변경될 수 있습니다.
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