계약갱신요구권과 전월세상한제 정리

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2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 제도입니다. 세입자와 집주인 모두 알아둬야 분쟁을 피할 수 있습니다.

계약갱신요구권

세입자가 계약 연장을 요구하면 집주인이 원칙적으로 거절할 수 없는 권리입니다.

기본 2년 계약에 갱신 2년을 더해 최대 4년 거주가 보장되는 구조입니다. 다만 1회를 이미 썼다면 그다음 계약부터는 이 권리를 다시 쓸 수 없습니다.

행사 시기: 계약 만료 전 정해진 기간 안에 집주인에게 의사를 전달해야 합니다. 기한을 넘기면 권리가 사라지므로, 만료일이 다가오면 미리 확인하시기 바랍니다.

전달 방법: 구두로도 가능하지만 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식을 권합니다. 나중에 “들은 적 없다”는 분쟁이 실제로 자주 생깁니다.

무조건 갱신되는 것은 아닙니다. 법이 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 대표적인 것들입니다.

실거주 사유는 분쟁이 잦습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 실제로는 다른 사람에게 임대한 사실이 확인되면, 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

갱신 시 임대료 인상은 종전 금액의 5% 범위 내로 제한됩니다.

주의할 점이 있습니다. 5%는 갱신요구권을 행사한 계약에 적용되는 상한입니다. 세입자가 나가고 새로운 사람과 맺는 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 그래서 갱신 계약과 신규 계약의 가격이 같은 단지에서도 크게 벌어지는 현상이 나타납니다.

실거래 데이터에서 갱신 계약과 신규 계약의 보증금 차이가 크게 보이는 이유가 여기 있습니다.

계약 만료가 다가오는데 양쪽 모두 아무 말이 없으면 묵시적으로 갱신됩니다. 이는 계약갱신요구권을 행사한 것과 법적 성격이 다릅니다.

묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 일정 기간이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신요구권을 아직 쓰지 않은 것으로 보는 것이 일반적인 해석입니다.

전월세 실거래 신고 자료에는 갱신 계약의 종전 보증금이 함께 기록되는 건이 있어, 실제 인상률을 확인할 수 있습니다.

단, 보증금·차임 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 신고 대상에서 제외되므로, 데이터상 “동결” 비중은 실제보다 낮게 나옵니다. 인상 폭의 크기를 보는 데는 유효하지만 동결 비율을 시장 대표값으로 보면 안 됩니다.

지역별 전월세 동향과 갱신계약 변동률은 본 사이트의 월간 전월세 리포트에서 확인하실 수 있습니다.

본 글은 주택임대차보호법 관련 공개 자료를 바탕으로 한 정보성 콘텐츠이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도는 개정될 수 있으므로 최신 내용은 관계 기관에서 확인하시기 바랍니다.