재건축 단지는 지금 얼마에 거래되나 — 노후 아파트 실거래 3가지

재건축을 기다리는 집주인과 노후 단지 매수를 검토하는 분들이 자주 묻는 세 가지를 2026년 7월 아파트 매매·전세 실거래로 확인했습니다. 시세 전망이 아니라, 이미 체결된 거래가 어떤 모습인지 정리한 것입니다. 월별 추이는 아래 표에서 함께 보실 수 있으며, 새 달 데이터가 들어오면 이 글에 행이 추가됩니다.

월별 추이

2026년 6월에는 비교 가능한 50곳 중 11곳에서 노후가 더 비쌌고, 2026년 7월에는 48곳 중 12곳이었습니다. 지역마다 표본이 얇아 한두 곳이 들고 나는 것만으로도 숫자가 움직이므로 추세로 읽기보다 범위로 보시기 바랍니다.

1. 노후 단지가 신축보다 비싼 지역

준공 30년 이상 단지의 평당가를 같은 지역 준공 20년 미만 단지와 견줬습니다. 100%를 넘으면 낡은 아파트가 새 아파트보다 평당 비싸게 거래됐다는 뜻입니다. 비교 가능한 48곳 가운데 12곳이 여기에 해당했고, 가장 높은 곳은 서울 양천구 159%였습니다.

2. 노후 단지의 전세가율이 가장 낮다

같은 단지·같은 면적끼리 매매 중앙값과 신규 전세 보증금을 맞대어 계산했습니다. 갱신 계약은 인상률 상한 때문에 시세보다 낮게 잡혀 제외했습니다. 결과는 노후 54.5%, 신축 60.6%로, 노후 단지의 전세가율이 가장 낮았습니다.

전세가율이 낮다는 것은 매매가에 견줘 전세 보증금이 적다는 뜻입니다. 노후 단지는 낡아서 실거주 수요가 붙는 전세값은 눌리는 반면, 매매가에는 새 아파트를 받을 기대가 얹히기 때문으로 흔히 설명됩니다. 실무적으로는 같은 집을 사는 데 필요한 현금이 더 많이 들고, 나중에 분담금을 마련할 때 전세 보증금으로 당길 수 있는 금액도 그만큼 작다는 의미입니다.

3. 평당가가 가장 싼 구간은 중형이다

준공 30년 이상 거래만 모아 전용면적대별 평당가를 봤습니다. 면적이 커질수록 평당가가 내려가는 단순한 모양이 아니라, 양 끝이 높고 가운데가 낮은 형태였습니다. 가장 비싼 구간은 40㎡ 미만 3,908만원, 가장 싼 구간은 60~84㎡ 2,841만원입니다.

소형은 총액 부담이 작아 진입 문턱이 낮고, 재건축 때 받게 될 새 집과의 차이가 상대적으로 크다는 기대가 함께 작용하는 것으로 흔히 설명됩니다. 다만 대형 구간은 거래가 어느 지역에서 나왔는지에 따라 값이 흔들립니다. 지역 구성을 확인해 보면 대형 거래는 분당 등 시세가 높은 곳 비중이 커 지역 효과가 섞여 있고, 반대로 소형 거래는 노원처럼 상대적으로 시세가 낮은 곳 비중이 큰데도 평당가가 가장 높게 나왔습니다.

자료: 국토교통부 아파트 매매·전월세 실거래가 공개 API (2026년 7월 계약 신고분, 해제 거래 제외). 원자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인할 수 있습니다.

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