같은 아파트를 두고 “10억”이라고도 하고 “7억”이라고도 합니다. 거짓말이 아니라 서로 다른 가격 개념을 말하는 것입니다. 부동산 정보를 볼 때 가장 먼저 정리해야 할 용어들입니다.
네 가지 가격
| 용어 | 무엇인가 | 어디서 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 실제로 계약된 금액 (신고 의무) | 국토교통부 공개시스템 |
| 호가 | 파는 사람이 부르는 값 | 포털 매물, 중개사무소 |
| 공시가격 | 정부가 매기는 기준 가격 | 부동산공시가격 알리미 |
| 시세 | 기관이 산정한 추정 가격 | KB시세, 부동산원 |
실거래가 — 가장 확실하지만 과거입니다
법에 따라 신고된 실제 계약 금액입니다. 추정이 아니라 사실이므로 가장 신뢰도가 높습니다.
한계는 두 가지입니다. 과거의 값이고(계약 후 최대 30일 뒤 공개), 지금 시장에 나온 물건의 가격이 아닙니다. 거래가 뜸한 단지는 몇 달 전 기록이 최신일 수도 있습니다.
호가 — 현재지만 희망사항입니다
포털에 뜨는 매물 가격입니다. 가장 최신 정보라는 장점이 있지만, 팔린 가격이 아니라 부르는 가격입니다.
시장이 좋을 때는 호가가 먼저 오르고 실거래가 따라옵니다. 시장이 식으면 호가는 그대로인데 실거래만 낮게 체결됩니다. 이 시기에 호가만 보면 “가격이 안 빠졌다”고 착각하기 쉽습니다.
호가와 실거래가의 차이가 벌어지는 것 자체가 신호입니다. 격차가 크면 거래가 잘 안 되고 있다는 뜻입니다.
공시가격 — 세금의 기준입니다
정부가 매년 산정해 공시하는 가격으로, 시세보다 낮게 형성되는 것이 일반적입니다. 매매 참고용이 아니라 세금과 각종 기준을 정하기 위한 값입니다.
쓰이는 곳:
- 재산세·종합부동산세 등 보유세 산정
- 건강보험료 산정
- 기초연금·각종 복지 대상 판정
- 취득세 등의 기준 (경우에 따라)
공시가격이 오르면 집값이 올라서 좋은 게 아니라 세 부담이 늘어난다는 뜻이기도 합니다.
시세 — 기관의 추정치
KB부동산이나 부동산원 등이 산정해 발표하는 값으로, 대출 한도 산정 등에 쓰입니다. 실거래와 호가를 참고해 만든 추정치이므로, 기관마다 다를 수 있습니다.
어떤 상황에 무엇을 볼까
| 목적 | 봐야 할 것 |
|---|---|
| 이 집의 적정 가격 판단 | 실거래가 (최근 6개월, 같은 평형) |
| 지금 살 수 있는 가격 | 호가 — 단, 실거래가와 대조 |
| 세금 예상 | 공시가격 |
| 대출 한도 확인 | 은행이 적용하는 시세 |
| 전세 안전성 판단 | 실거래가 대비 보증금 비율 |
흔한 실수
① 호가와 실거래가를 같은 표에 놓고 비교 — 성격이 다른 값이라 비교 자체가 성립하지 않습니다.
② 공시가격으로 매매 판단 — 시세보다 낮게 형성되므로 “싸다”는 근거가 되지 않습니다.
③ 최고 실거래가 하나를 시세로 인식 — 그 단지에서 가장 조건 좋은 물건이 가장 좋은 타이밍에 팔린 기록입니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서, 지역별 집계는 본 사이트의 월간 리포트에서 확인하실 수 있습니다.
본 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하는 투자 조언이 아닙니다.
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