빌라·오피스텔 데이터는 아파트와 무엇이 다른가

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같은 실거래가 데이터라도 아파트를 보던 방식 그대로 빌라나 오피스텔에 적용하면 어긋납니다. 신고 항목부터 시장 구조까지 다르기 때문입니다.

데이터 구조가 다릅니다

국토교통부는 주택 유형별로 다른 API와 다른 항목으로 데이터를 제공합니다.

빌라는 건물명이 비어 있거나 지번만 있는 경우가 흔합니다. 이 사이트에서 `지번 188-6` 처럼 표시되는 것이 그런 경우입니다. 단지명으로 묶어서 비교하는 방식이 잘 통하지 않습니다.

아파트는 같은 단지 같은 평형이면 대체로 비슷한 물건입니다. 빌라는 그렇지 않습니다.

그래서 빌라는 평당가 비교가 아파트만큼 의미를 갖기 어렵습니다. 주변 시세의 대략적 범위를 잡는 용도로 보시는 편이 맞습니다.

빌라는 매매 거래가 적어 시세 파악이 어렵습니다. 시세가 불투명하면 보증금이 실제 가치보다 높게 설정되기 쉽습니다. 전세 사고가 빌라에 집중되는 구조적 이유입니다.

빌라 전세를 검토하신다면 실거래가만으로는 부족합니다. 등기부의 선순위 채권, 건축물대장의 위반건축물 여부까지 함께 확인하시기 바랍니다.

오피스텔은 용도가 갈립니다.

데이터에는 이 구분이 명시되지 않습니다. 같은 건물에서도 세대마다 다를 수 있습니다. 그래서 오피스텔 평균가는 성격이 다른 물건이 섞인 값입니다.

전월세 데이터를 보면 아파트는 전세 비중이 높은 편인데, 오피스텔은 월세 비중이 훨씬 큽니다. 순수 전세만 골라 통계를 내면 표본이 급격히 줄어듭니다.

이 사이트의 전월세 리포트에서 전세와 월세를 나눠 표시하는 이유입니다. 합쳐서 평균을 내면 의미가 없습니다.

오피스텔은 아파트보다 전용률이 낮은 경우가 많습니다. 같은 공급면적이라도 실제 쓰는 면적이 작습니다. 아파트 84㎡와 오피스텔 84㎡를 같은 크기로 생각하면 어긋납니다.

빌라는 반대로 전용률이 높게 나오기도 하는데, 이는 공용 공간이 적기 때문입니다. 엘리베이터·복도가 없는 구조라면 그만큼 편의성이 떨어진다는 뜻이기도 합니다.

아파트에서 “월 10건이면 활발하다”고 보던 기준을 빌라·오피스텔에 그대로 쓰면 안 됩니다. 애초에 거래가 적은 시장입니다.

이 사이트에서 지역별 리포트를 만들 때 최소 거래 건수 기준을 두는데, 빌라·오피스텔은 이 기준에 미달해 리포트가 만들어지지 않는 지역이 많습니다. 데이터가 없어서가 아니라 통계를 낼 만큼 거래가 없어서입니다.

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