집을 사고팔 때 마지막에 한 번 더 놀라는 항목이 중개보수입니다. 금액이 큰데도 계약 직전에야 계산해 보는 경우가 많습니다. 구조를 알면 미리 예산에 넣을 수 있고, 협의할 수 있는 부분과 그렇지 않은 부분도 구분됩니다.
계산 구조: 거래금액 × 요율, 상한이 있습니다
중개보수는 거래금액에 요율을 곱해 산정합니다. 요율은 거래 유형(매매·교환 / 임대차)과 금액 구간에 따라 다르게 정해져 있고, 구간마다 상한이 있습니다.
여기서 중요한 것은 두 가지입니다.
- 요율은 상한선입니다. 그 안에서 정하는 것이지, 고정 요금이 아닙니다
- 구체적인 요율표는 시·도 조례로 정해지고 개정됩니다. 계약 시점의 해당 지자체 기준을 확인해야 합니다
지자체별 요율표는 관할 시·도청이나 한국공인중개사협회에서 확인할 수 있습니다. 오래된 블로그 글의 숫자를 그대로 믿으면 안 됩니다. 이 항목은 개정이 잦습니다.
거래금액을 무엇으로 보느냐가 먼저입니다
같은 계약이라도 ‘거래금액’을 어떻게 잡느냐에 따라 보수가 달라집니다.
월세가 헷갈리는 지점입니다. 보증금만으로 계산하지 않고 월세를 일정 배수로 환산해 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 환산 방식에도 기준이 있으니 계약 전에 중개사에게 산출 근거를 물어보시기 바랍니다.
협의가 되는 부분과 안 되는 부분
협의가 되는 것
- 상한 요율 안에서의 실제 요율. 상한이 0.5%라면 0.4%로 합의하는 것은 가능합니다
- 협의는 계약 전에 해야 합니다. 잔금 치를 때 꺼내면 이미 늦습니다
협의 대상이 아닌 것
- 상한을 넘는 금액을 요구받는 것은 협의가 아니라 위반입니다
- 매도인 몫과 매수인 몫은 각자 부담합니다. 한쪽이 양쪽을 다 내는 구조가 아닙니다
계약서에 적히는 항목입니다
중개대상물 확인·설명서와 함께 받는 서류에 중개보수 요율과 산출 내역이 기재됩니다. 구두로만 이야기하고 넘어가지 마시고, 문서에 적힌 숫자를 확인하시기 바랍니다.
현금영수증이나 세금계산서도 요청할 수 있습니다. 나중에 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있는 항목이라, 증빙을 남겨 두는 편이 유리합니다.
실무에서 자주 나오는 상황
한 중개사가 매도·매수 양쪽을 중개한 경우
양쪽에서 각각 받습니다. 한쪽만 받는 것이 아닙니다.
계약이 깨진 경우
계약이 성사되지 않으면 원칙적으로 보수가 발생하지 않습니다. 다만 당사자 사정으로 파기된 경우의 처리는 사안마다 다르므로, 계약서 특약을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
분양권·입주권 거래
거래금액을 무엇으로 볼지가 일반 매매와 다릅니다. 프리미엄만 기준으로 하는지, 총액 기준인지 미리 확인하셔야 합니다.
정리
- 요율은 상한이고, 그 안에서 협의합니다. 협의는 계약 전에 합니다
- 구체적 요율은 지자체 조례로 정해지고 개정됩니다. 계약 시점 기준을 직접 확인하시기 바랍니다
- 월세는 보증금만이 아니라 월세를 환산해 더한 금액이 기준입니다
- 증빙을 남겨 두면 나중에 양도세 계산에서 필요경비로 쓸 수 있습니다
답글 남기기