데이터 해석
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거래량이 알려주는 시장 신호
부동산 뉴스는 대개 가격을 말합니다. 그런데 시장의 방향을 먼저 알려주는 건 가격보다 거래량인 경우가 많습니다. 왜 거래량이 먼저 움직이나 주택은 주식과 달리 팔고 싶어도 즉시 팔리지 않습니다. 시장이 식으면 파는 사람은 가격을 바로 내리지 않고 버팁니다. 사는 사람은 더 떨어질 것 같아 기다립니다. 그 결과 나타나는 것이 거래량 감소입니다. 가격은 아직 그대로인데 거래만 사라지는 구간이…
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신축과 구축, 연식이 가격에 미치는 영향
같은 지역에서 신축이 구축보다 비싼 것은 당연해 보입니다. 그런데 어떤 구축은 신축보다 비쌉니다. 연식과 가격의 관계는 단순한 감가상각이 아닙니다. 연식이 만드는 세 구간 아파트 가격에서 연식은 대체로 세 구간으로 나뉘어 작동합니다. 구간 대략 특징 신축 ~10년 상품성 프리미엄이 가장 큼 중간 10~30년 감가가 진행되는 구간 노후 30년~ 재건축 기대가 붙기 시작 핵심은 마지막 구간입니다. 건물이…
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실거래가로 단지 분석하는 5단계
관심 있는 아파트 단지가 생겼을 때, 실거래가 데이터만으로도 꽤 많은 것을 판단할 수 있습니다. 순서대로 보는 방법을 정리했습니다. 1단계. 거래량부터 봅니다 (가격보다 먼저) 가격을 먼저 보고 싶겠지만, 거래량이 가격의 신뢰도를 결정합니다. 월 1~2건 거래되는 단지의 평균가는 사실상 개별 거래 기록입니다 월 5건 이상 꾸준히 거래되는 단지라야 ‘시세’라는 말이 성립합니다 거래량 자체도 신호입니다. 평소 월 10건이던…
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전월세 데이터 읽는 법 — 신고제·전세가율·갱신계약
전월세는 매매보다 데이터가 복잡합니다. 보증금과 월세라는 두 축이 있고, 신고 대상 기준이 따로 있으며, 갱신계약이라는 변수까지 붙기 때문입니다. 하나씩 정리하겠습니다. 1. 전월세 신고제, 모든 계약이 대상은 아닙니다 주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제)의 대상은 다음과 같습니다. 항목 기준 금액 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 기한 계약 체결일부터 30일 이내 지역 수도권 전역(서울·경기·인천), 광역시,…
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아파트 ‘평균 가격’에 속지 않는 법
“강남구 아파트 평균 30억” 같은 문장은 흔하지만, 이 숫자 하나로 시장을 판단하면 대개 틀립니다. 평균은 계산하기 쉬운 만큼 왜곡되기도 쉽기 때문입니다. 실제 실거래가 데이터를 다루면서 자주 마주치는 함정 네 가지를 정리했습니다. 함정 1. 평균은 극단값에 끌려갑니다 한 지역에서 이번 달 5건이 거래됐고 금액이 각각 8억, 9억, 10억, 11억, 90억이라고 해봅시다. 평균: 25.6억원 중위값: 10억원 평균…
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실거래가 데이터, 어디까지 믿을 수 있나 — 신고제도로 이해하는 5가지
아파트 시세를 확인할 때 가장 신뢰받는 자료가 국토교통부 실거래가입니다. 호가나 추정치가 아니라 실제로 계약된 금액을 법에 따라 신고한 기록이기 때문입니다. 다만 이 데이터에도 구조적인 한계가 있습니다. 제도를 알고 보면 “왜 지난달 거래량이 자꾸 늘어나지?”, “분명 봤던 거래가 왜 사라졌지?” 같은 의문이 풀립니다. 실거래가를 제대로 읽기 위해 알아야 할 다섯 가지를 정리했습니다. 1. 신고 기한이 30일이라,…